2012临汾的房价HOLD的住吗_经济/市场_经管营销_专业资料。“北京都掉价了，临汾是迟早的事情。。 。” 小编从自己的角度来分析一下。 任何一种商品的价格上涨与下降主要取决于两个因素： 第一、 供求关系。供应量大，需求量少，价格下行。供应量少，需求量大，价格上行
“北京都掉价了，临汾是迟早的事情。。 。” 小编从自己的角度来分析一下。 任何一种商品的价格上涨与下降主要取决于两个因素： 第一、 供求关系。供应量大，需求量少，价格下行。供应量少，需求量大，价格上行。 供求平衡，价格稳定。 第二、 成本。成本上升，价格上行。成本下降，价格下行。 按照这个思路，我们来看看临汾的房地产发展。 第一阶段，被动性拆迁需求引发的购房需求。 2000 年—2002 年，随着市区几条主要道路的改造，临汾城市面貌发生了巨大的变化， 临汾第一轮房地产开发开始了。形成了贡院街社区、安宇花园社区、建设路社区等一批最早 的商品房社区。 第二阶段，主动性的购房需求，以大户型、高总价作为突出特点。 2002 年—2005 年，临汾房地产进入起步阶段，代表项目有安宇花园、裕祥花园等 第三阶段，客户购买群体向城市中产阶级、金领阶层转变。 2005 年—2008 年，这个阶段上市的项目较多，以向阳路开发和东城区开发为主，代表 项目有向阳华府和恒安小区。 第四阶段，客户购买群体呈现全面化发展的趋势。产品品类齐全，选择余地大，产品档 次明显等。 2008 年至今， 这个阶段是临汾房地产发展的里程碑时期， 高端项目代表临汾恒大华府， 中高端项目东方亚特兰，中低端项目翡翠江南、兰亭名苑等。 讲完了临汾房地产发展的历程， 我们来看看在这几个阶段， 市场的供求关系是如何的？ 第一、第二、第三阶段，临汾都属于供不应求的状态，价格一路上升，从 600 元/平米 到 08 年左右 3000 元/平米。老百姓不是买房子而是抢房子。至于大产权是什么？五证是什 么？毫无概念。大家都想着赶紧找关系、批条子才能占到好房子。 第四阶段，市场的供应量比以前大了许多，仅 09、10 年临汾房地产市场两年的推盘量 就是以前三个阶段的推盘量的总和。可截止到 2011 年 7 月，尧都区可售的商品房不足 300 套！这个阶段我们也只能把他也定位为供不应求吧。 这样我们就不难理解，为什么临汾的房价一升再升了。 2012 年以后会怎么样哪？供需关系会发生变化么？ 我们先从需求角度去分析临汾一年能消化掉多少平方米的住宅？ 1） 历史数据，自 2005 年---2011 年，临汾各种各样的商品房、经济适用房、小产权房 等等，总供应量约为 300 万平方米。销售量约为 350 万平方米（包含存量房） 。平均每年约 为 50 万平方米。 2） 预测数据：A 外来人口迁入，临汾第六次人口普查完毕后，临汾每年落户的户籍人 口约为 27000 人。按照每户 3.5 人测算，每年临汾新增家庭约有 7700 多个家庭需要住房， 按照人均 25 平米测算，需要约 67.5 万平米的住宅。假设只有一半的人购买商品房，则总面 积都要达到 34 万平方米。B 本地刚性需求，通常是指因结婚购房、父母为子女准备婚房两 种情况。按照尧都区 90 万常驻人口测算，适婚青年（20-30 岁）数量约为 9 万人，两人组 建一个家庭的线 万套住房，总面积约为 225 万平米。按照 1/10 的购房比例，平均 每年约为 23 万平米。C 改善性住房需求，通常是指已有一套住房，因为小区现有居住条件 已经不能满足生活需要而进行更替的需求。比如：采光、通风不理想、停车位不足、物业管 理不好、户型格局不好、不带电梯等等。这部分需求不好估算，假设每年临汾有 3000 户买 房的线） 小结：新增家庭购房面积 34 万，刚性需求家庭 23 万，改善性需求 26 万，则临汾 每年需求量约为 83 万平方米。所以，临汾市场一年的销售量稳定在 50 万—83 万平米是比 较正常的状况。 而 2012 年临汾市场房地产项目供应量 有多少？ 据小编近日的走访， 东城区明年预计可开盘的项目 4 个， 开盘销售面积不足 20 万平米。 中心城区开盘项目 5 个，开盘销售面积约 25 万平米，河西新区 1 个，开盘销售面积 5 万平 米，南城 1 个，开盘销售面积约 10 万平米，北城无开盘项目。照此估算，总面积应为 40 万平米。 考虑有可能还有其他项目上市， 估算为 10 万平米。 则总开盘销售面积仅 50 万平米。 供需关系的对比是非常明显的，需求量 50-80 万平米。供应量 50 万平米。供小于求或 供需平衡应是 2012 年临汾房地产的主调。 价格上升或保持现有水平在短期内很难得到改变。文档贡献者 |
